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物业管理与社区文化建设
发布时间:[2007/10/11 17:19:59]   点击次数:[4883]
一、物业管理与社区文化建设的关系

  有的学者认为,现代社区成员典型的心理征候就是孤独与焦虑。生活在现代都市的现代人类,很容易患上人际关系淡薄这一“现代都市症”。这一病症,像一堵无形的围墙拦截了社区成员间的沟通与融洽。而物业管理是人对人、面对面的服务,它的自身特点又决定了沟通和配合是优质服务的必备前提。如何解决这一矛盾?经过十几年的探索,深圳等物业管理发达的城市基本上找到了一条符合中国国情、具有中国特色的办法,出现了像“一手抓物业管理,一手抓精神文明建设”的“万厦—莲花北”物业管理模式。下面就物业管理与社区文化建设的关系从两个方面予以说明。

  (一)社区文化建设对物业管理的互动

  现代城市住宅区与传统的住宅区性质不同。旧住宅区分布散乱、住房狭小、配套不全,住户工作单位划一,同质性程度高,集体色彩使私隐难以实现;现代城市住宅区规划有序、环境良好、配套齐全,既有独立的私人空间,又有交往的公共场所,住户来自各单位各行业,异质性程度强,住户更具独立色彩。住户间的陌生更加造成了交往障碍。业缘关系重于地缘关系,住户间“关上单元门,个人顾个人”,忽视人际间的交往,继而引发集体观念松散、社区关怀淡薄等不良征候。而物业管理是物业管理企业受物业所有人委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及公共设备、设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能,使其保值增值,并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境,最终实现社会、经济、环境效益的统一和增长。物业管理的产品主要是服务,而服务是以劳务量来衡量的。物业管理企业的管理就是充分优化人、财、物等经营要素,尽可能减少或节约劳务量的输出,实现最大化的效益和效率。除了无法节约、必须输出的绝对劳务量之外,怎样尽可能减少相对劳务量是物业公司追求的管理目标。

  减少相对劳务量的一个最主要的通道就是住用户的大力配合和深层理解。如果服务对象随意高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地,甚至人为地攀折花木、损坏设施,那么,物业管理机构势必事倍功半。相反,如果住用户恪守公约、遵守公德、邻里相亲、互助友爱,甚至主动维护公共秩序和社区环境,物业管理单位就会事半功倍。

  那么,怎样才能实现减少相对劳务量这一管理目标呢?除了企业自身深挖潜力、提高效率之外,社区文化建设是十分重要的手段。社区文化建设搞好了,会增强住用户之间、住用户与管理者之间的感情,加强邻里之间的团结,达成服务主客体之间的共识,形成管理者与对象之间的相互尊重。在这种理想的管理与服务的环境下,管理单位自然会省心省力、省时省物。所以董日臣先生说“社区文化实际就是管理艺术,一种减少劳务量的艺术”。

  社区文化建设对物业管理具有巨大的促进作用。那么,物业管理单位要想提高管理水平,社区文化建设就是不可或缺的内容。正是这种良性的互动,形成了物业管理的中国特色。1997年颁布的《深圳市物业管理考核评比标准》明确规定:“社区文化必须有制度,有设施场地,有活动记录,有专职或兼职人员,有相当数量和实效的活动。”这一举措,更加引导并促成了物业管理与社区文化建设的良性互动,收到很好的社会效益和经济效益。

  (二)物业管理对社区文化建设的整合

  物业管理企业对小区实行社会化、一体化管理之后,物业管理企业一方面成了多个产权单位、产权人的总管家,另一方面也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。原来那种自建自管的分散管理体制和多个管理部门的多头为政局面,演化成物业管理企业在授权范围内实施社会化管理,其中就包含社区文化的组织与服务;同时,物业管理企业为提高自身的管理服务水平,势必不断满足住用户日益增长的文化需求。物业管理以人为本的全方位服务和以邻里相亲为主旨的社区文化建设相辅相成。

  社区文化建设首先经历了一个从住用户的自觉到管理者的自觉这样一个过程。社区文化需求是社区居民物质生活改善、环境需求不断满足以后的必然结果。居有定所、衣食无忧,社区文化活动就会在社区成员中自发地产生。社区发展到一定的阶段必然会出现社区文化,这已经成为不争的事实,关键是对这种自娱自乐的社区文化活动如何加以扶植,加以引导,加以整合。物业管理企业因为特殊的身份与角色,凝聚社区成员文化关注的目光,成了社区文化的组织者、实践者。如前所述,物业管理企业组织开展社区文化活动主观上是为了提高管理服务水平,创造品牌,提升竞争,但客观上却形成了经济与文化的互动,改变了以往群众文化都由政府文化部门一管到底的局面。有人预言,当标准化服务如ISO9002等在21世纪形成物业管理同质化以后,文化的竞争将是最激烈的竞争,文化服务的水平将最能体现物业管理企业的水平,物业管理企业在社区管理工作中必然会将社区文化建设提高到一个重要的层次予以高度重视。

  物业管理是城市管理的重要组成部分,社会总代管的地位自然要求物业管理企业担当社区文化建设的责任。人的一生有2/3的时间是在社区度过的,社区文化对社区成员的影响是深刻的、持久的,对社区成员的价值观、道德观、人生观等的形成具有至关重要的作用。如果物业管理企业不加引导,听任消极的、颓废的、虚无的精神氛围弥漫开来,不仅对社区而且对整个城市会产生不良的影响。8小时之外最能体现社区成员的精神真我,没有掩饰、没有遮拦,这种情况下最易放松自我约束。正是这种现实因素,要求物业管理企业担当起教育人、提高人的重任。

  社会的需求、住用户的需求以及物业管理企业自身需求的高度融合,使得社区文化建设从深层的建构中浮出水面。这冰山般潜在的管理动力和恒久深厚的服务附加值,使得社区文化成为社区精神的载体,成为物业管理的维系力量,成为一种社区认同的象征,而这种认同、参与,已导向一个充满道德秩序和协作关系的新型社区。