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保修期满房屋漏雨责任应谁负?
发布时间:[2007/10/15 14:57:22]   点击次数:[4183]
编者按:近期,本刊陆续收到不少物业管理企业及业主的来信,要求帮忙解答有关物业管理方面的法律疑难问题。为此,从本期起,本刊增设“法律信箱”栏目,邀请知名律师为读者答疑解难。我们希望这个栏目能够解决来信读者的困惑与烦恼,也希望能带给本刊其他读者启示与借鉴。
本期答疑律师:北京市天为律师事务所资深律师 居永和
中国物业管理杂志:
您好!有问题请您帮忙解答。
随着雨季的到来,物业管理企业经常遇到保修期已满的房屋由于漏雨而造成室内装修及物品损坏的情况。业主一是要求物业管理公司对漏雨房屋进行修缮,二是要求赔偿受损物品。如果处理不当,极易发生纠纷。各物业管理公司处理方法各有不同,有的动用维修基金维修;有的用物业管理服务费进行维修;有的直接让业主摊钱修理。至于对业主所造成损失的赔偿问题,更没有统一的处理方法。
如果用维修基金进行修复,建设部、财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中规定:“维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造”。但屋顶维修虽属共用部位,但够不上大修标准,也谈不上更新、改造,按规定不符合使用维修基金的标准。
如果用物业管理服务费来进行维修,《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第二条规定:“物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公共设施、绿化、卫生、交通治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用”。可以看出业主所交物业费中应包括房屋建筑的日常维护、修缮整治等费用。但本办法的第八条住宅小区公共性服务收费的费用构成中仅在第二项中规定了公共设施、设备日常运行、维修及保养费,未提到房屋建筑的日常维护和修缮,与第二条的规定不能统一。因此在具体实施过程中无法进行参照。
让各户业主直接分摊费用进行维修。在没有向业主收取维修基金的情况下还可以让业主接受,而对于业主已交纳了维修基金和物业管理服务费的,则很难找到合理的收费依据。
针对上述情况,请贵刊帮忙对保修期已满房屋漏雨维修的费用应该由何处列支,物业管理公司该不该承担损坏物品的赔偿责任,这两个问题予以解答。
廊坊市华夏物业管理有限公司
居律师解答:
首先需要解决的问题,不是维修的费用应该由何处列支的问题,而是谁负有维修义务的问题。只有先解决谁负有维修义务的问题,才能解决维修的费用应该由何处列支和物业管理企业该不该承担赔偿责任的问题。
对保修期已满的房屋或共用部位承担维修义务的人,在下列两种不同的情况下分别是开发商和全体业主。
如果漏雨的原因是房屋或共用部位的质量不符合质量要求而且业主在两年的保修期内向开发商提出过质量异议,那么,对房屋或共用部位负有维修义务的,是开发商。开发商承担维修义务,是开发商基于与购房人之间的房屋买卖合同关系对购房人承担义务。
如果漏雨的原因不是共用部位的质量不符合质量要求,或者,虽然漏雨的原因是共用部位的质量不符合质量要求,但业主没有在两年的保修期内向开发商提出过质量异议,那么,对共用部位负有维修义务的,是全体业主(包括开发商在内)。全体业主承担维修义务,是每一个业主基于与其他业主之间的财产共有关系对其他业主承担义务。在业主委员会成立之前,开发商代表全体业主行使对共有财产的权利、承担对共有财产的义务。对共用部位等共有财产的维修,开发商作为全体业主的代表应首先履行这一义务。在开发商履行这一义务后,因维修而发生的费用由全体业主共同承担。
以上两种情况,分别是开发商对购房人承担的义务和开发商作为全体业主的代表应首先履行的义务。前者不属于物业管理,后者属于物业管理。开发商一般将这两种情况下的维修义务都委托给物业管理企业完成。但是,在开发商与物业管理企业签订的委托合同中,双方一般都不对房屋或共用部位的维修做上述两种区分,维修费用如何列支就成为物业管理企业不知如何解决的问题,也使得业主不加区分地将矛头全部指向物业管理企业。所以,物业管理企业在与开发商签订委托合同时或者从现在开始,应当与开发商在合同中分清楚哪些不属于物业管理、哪些属于物业管理。不属于物业管理的,维修费用应当由开发商单独支付,不得在维修基金或物业管理服务费中列支或者让业主分摊;属于物业管理的,另当别论。所谓另当别论,是指:有共有财产收益的,维修费用应首先在共有财产的收益中列支;没有共有财产的收益或在共有财产的收益中列支后的不足部分,因材料的更换或添加发生的费用应当在维修基金中列支,服务费用应当在物业管理服务费中列支。
对《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中使用的“大修”、“修缮”、“维修”进行法律概念上的区分以试图将三者分别与“维修基金”和“物业管理服务费”对号入座是行不通的。在“大修”、“修缮”、“维修”之间,无法划分明确的界限,立“法”者也无意将三者做不同的概念使用。按照《合同法》以及会计和税务方面的规定,对维修费用进行“材料的费用”和“服务费(即报酬)”的区分才是必需的。无论是“大修”、“修缮”、“维修”,都包含“材料的费用”和“服务费”两个部分。“材料的费用”部分,由委托人预付或受托人垫付,是应当由委托人承担的,计入委托人和受托人之间的资金往来,受托人不会因为“材料的费用”的收支纳税。“服务费”部分,是受托人的营业所得,受托人应当交纳这部分的营业税和所得税。
由于上述两种情况下承担维修义务的人都是开发商,对业主的赔偿责任应当由开发商承担。开发商将不属于物业管理的维修义务或属于物业管理的维修义务委托给物业管理企业面物业管理企业没有尽到维修义务的,均视为开发商没有尽到维修义务,开发商应先行赔偿业主的损失。开发商在对业主承担赔偿责任以后,可以根据物业管理企业是否存在违约行为以及物业管理企业的违约行为是否与损害结果之间存在因果联系决定是否要求物业管理企业承担违约责任。物业管理企业对业主不承担任何赔偿责任。
上述答案完全出自于法律的设计。现实中,由于税收和会计方面对物业管理企业的监管无力,要求物业管理企业按照法律的设计列支维修费用所获得的非法利益远远大于其违法行为面临的风险和付出的成本,选择法律设计的相反方向列支维修费用对于物业管理企业来说可能更为“正确”。由于物业管理企业与开发商之间的特殊关系,按照法律的设计在物业管理企业和开发商之间进行责任的划分对于物业管理企业和开发商来说可能都没有实际意义,或许,物业管理企业将业主的矛头引向自己而不是引向开发商,更符合物业管理企业和开发商的共同利益和长远利益。