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业主维权凸显司法“软肋”
发布时间:[2007/10/15 14:59:18]   点击次数:[3331]

   以业主委员会名义发起或类似业主权益保护的维权行动,成为近年来中国西部部分地方法院立案部门特别关注的现象,即形形色色的法律新软肋问题在审判工作中已凸显出来。

    案例

    案例一:西部某省辖市内的 A 小区因修筑的围墙越过红线用地范围 9. 3 米,引起了相邻 B 小区业主的不满, B 小区业主在多次与 A 小区开发商交涉无果的情况下,最终以业主委员会的名义向所在地的法院递交了起诉状。他们称, A 小区开发商在修建该小区花园的围墙时,越过了红线用地范围,将 B 小区花园商品房一期向西约 7.1 米的土地占为己用。 B 小区业主委员会成立后,向土地管理部门了解到他们的用地红线范围后,多次要求 A 小区的开发商停止侵权,拆除围墙,但对方却置之不理。为了保护业主的合法权益, B 小区业委会向法院请求,要求 A 小区开发商立即归还对这些土地的使用权,恢复土地的原貌。

    案例二:川北某市的云雾山庄开发于上世纪 80 年代末期,整个山庄掩映在翠绿的松柏林中,是该市知名的优美居住小区。十几年过去了,小区业主与开发商相安无事。但是这种局面最终还是被打破了,个中缘由是小区 59 号房产之争。业主委员会认为,该房产是以小区公共配套房名义兴建,在建成完工后,却一直被开发商占用。交涉无效后,业主委员会向法院起诉,要求开发商移交用于公共服务的物业管理用房。但开发商针锋相对,认为当时与该市土地房产管理局签订土地使用权有偿使用合同时,就约定公用配套房是他们自用的,不是公共设施,且诉争房屋坐落于云雾山庄用地之外,与小区没有关联性。

    案例三:坐落在川西某市市中心的海燕大厦是一座 28 层高的商住两用大楼, 2000 年开始交房,目前共有 130 户居民入住。但这些用户自搬进新居之后,却迎来了无休止的烦恼。因为这栋大厦用电容量不够,一旦超过极限就会发生掉闸现象,导致他们夏天都不敢开空调,而且还经常被供电局拉闸。经过多方了解后,他们才得知,大厦的配电功率原本是设计拥有两台共 1000 千伏安的电容器,而目前真正投入工作的只有一台 400 千伏安的小型电容,而且整栋大厦不仅仅有住户用电,其中商业写字楼中的许多公司的正常用电也需要这台小型电容器来带动。于是,海燕大厦业主委员会将开发商告上了该大厦所在地的法院,要求开发商提供按设计标准的配电功率,并补建相应的供电配套设施。

    案例四:川南某市凤凰城业主委员会委员、执行秘书林女士因为拿了近两年的工资而受到业主的质疑且被告上了法院。原告夏先生是该小区的一个业主,他说业主委员会于 2002 年 5 月成立以来,有一位业委会执行秘书林女士长期从业委会领取工资,在近两年的时间里拿了约 4 万多元的工资,该行为未经业主大会表决通过,应认定无效。对此,林女士很委屈,她说:“我是业委会的专职工作人员,平时从早到晚都在这里办公,周末也经常加班,不论白天还是晚上,只要业主需要,我就会随叫随到,配合处理他们遇到的问题。”业委会辨称,林女士拿工资是因为她是“专职”的。

    案例五:重庆市渝中区某小区业主将该小区业主委员会一名委员告上区法院法庭,要求确认被告不具备业委会委员的资格。原告方称,被告根本就不是该小区的业主,而只是其中一名业主的亲属。依据国务院 《 物业管理条例 》 和建设部 《 业主大会规程 》 ,被告不应成为业主委员会委员。然而,被告在上述法规颁布实施之后,却仍然以业主委员会委员的身份参加业主委员会会议。

    点评

   《 物业管理条例 》 正式实施已经快两周年了,随着我国个人购房时代的全面来临与 《 物业管理条例 》 的不断完善和实施,业主对居住地域是否遭到侵犯、物业房产是否使用合理和物业设施是否保质、业委会成员是否应领取报酬,以及什么人才能出任业委会成员等问题的关注程度越来越高。代表业主整体利益、监督物业管理公司管理的业主委员会更是受到关注。于是在实践中,业主委员会与业主、开发商、物业管理公司之间即出现了诸如上述 5 例那样的新的矛盾和纠纷。

    除上述几个案例之外,还有许多关于业主委员会产生和发行的争议案件;业主委员会起诉原业委会主任占用财产、拒不交还业主委员会公章的案件;业主委员会委员状告开发商和物业管理公司名誉侵权案件;业主委员会起诉开发商,讨回公用设施专用基金案件;业主委员会起诉个别业主侵害整体业主利益等案件,同样值得司法界、特别是法院的广泛关注。这些案件的出现,充分说明现在私产私权的观念开始深入人心。对于在较短时间内集中出现的诸如此类的众多案件,亦说明在我国出台第一部关于物业管理的法规之后,业主的维权意识已得到了较大增强。业主此类维权行动将有较长的持续时间,纠纷内容涉及范围之广、影响之深都是前所未有的。而从这些案件产生的原因来看,目前已经有近一半中国人开始拥有了自己的房产,这和过去住在宿舍、工厂时的性质不一样了,现在是私产了,所以应该认真对待。因为,房产对一个普通家庭来说,几乎是毕其一生财力而获得的。目前虽然发生了一些冲突,但是这种建立在争取私产私权基础上的冲突,将对解决好因业主维权而出现的司法“软肋”问题起到积极的推动作用。