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家中失窃,物业服务企业应承担责任的情形——江门市某物业管理有限公司诉张某物业服务合同纠纷案
发布时间:[2018/1/18 16:54:18]   点击次数:[706]
【主要案情】2003年2月13日,某物业公司与建设单位签订《物业管理委托合同》,约定:建设单位委托物业公司对涉案物业进行管理。签订上述《物业管理委托合同》后,物业公司进驻涉案小区,为涉案小区业主提供物业管理服务。涉案某房屋位于涉案小区中,属于张某所有,于2003年购买使用。涉案小区至今未成立业主委员会。2017年1月17日,江门市蓬江区发展改革和统计局出具《备案回执》及《物业服务收费备案表》,对物业公司管理小区服务收费进行备案,执行时间2015年6月。2007年1月10日,张某因家中失窃向江门市公安局江华派出所报警,公安机关出具《报警回执》给张某,该宗盗窃案件至庭审辩论终结之日止尚未侦破。张某因家中财物被盗及对物业公司服务质量不满意,与物业公司发生争议,未缴纳2014年1月至2016年12月的物业管理费。物业公司遂诉至法院追缴物业管理费。
法院经审理认为,物业公司与建设单位签订的《物业管理委托合同》属于前期物业管理合同,该合同是物业公司管理涉案小区的合法依据。物业公司进驻涉案小区提供物业管理服务,张某作为小区业主接受物业公司的物业服务,应当支付对等的物业管理费。对张某关于物业公司没有提供合格的物业管理服务以致其家中被盗,不需支付物业管理费的主张,因物业公司承担的物业服务义务包括小区安保、小区卫生清洁、小区设备维修等等,是一对多提供服务的性质,更着重保障小区业主共益性权利,其对单个业主房屋内财物的安全保障有一定的义务,但该义务不能与保管合同中保障物品安全义务对等,即在本案中张某的被盗不能直接构成在物业管理服务合同法律关系中拒付物业管理费的理由,尚需提供充分证据证明物业公司存在履行物业管理服务义务不合格行为,但张某仅对被盗一事提供了《报警回执》予以证明,并未提供任何证据证明物业公司在此事件发生中有履行物业管理服务义务不合格的行为,张某依法应承担举证不能的法律后果。因此法院认定张某应向物业公司支付拖欠的物业管理费。
【点评】业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助的义务。若业主有充分证据证明物业服务企业存在违反约定或者法定安保义务,那么当物业服务企业向业主行使物业费请求权时,业主可以以物业服务企业未尽到安保义务,是对合同义务的不完全履行,属于以违约行为为由进行抗辩。然而物业服务企业不可能杜绝或者随时制止小区内一切损害的发生,因此不能苛求物业服务企业对这种不确定的危险承担过重的义务。只要物业服务企业尽到了合理范围内的注意义务、采取的合理的预防措施,物业公司就可以对业主因第三方侵害所遭受的损失免责。换言之,业主要对抗物业公司行使物业费请求权时,应提供充分的证据证明物业公司在事件中存在违法或者根本性违约行为,否则业主拒交物业管理费的抗辩将无法获得法院支持。