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业主委员会是否有权解除前期物业管理合同、前期物业公司是否需要返还物业管理有关资料——开平市某小区业主委员会诉开平市某物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷案
发布时间:[2018/1/18 16:55:47]   点击次数:[607]

【主要案情】2011年2月28日,物业公司与开发商签订一份《商住小区前期物业管理合同》,约定物业公司是涉案小区的前期物业管理机构,为业主和住户提供服务和管理。2015年5月24日涉案小区成立业主大会并选举产生业主委员会。2015年8月3日,涉案小区以该物业公司谋取私利严重损害全体业主合法权益为由,就解聘该公司进行业主表决,已表决业主共157户,所占的专有部分面积为33059.49 ,符合法定人数的业主同意解聘涉案前期物业公司。2015年8月10日,业主委员会向物业公司出具《解聘通知书》,要求其于2015年8月13日终止物业服务并撤场。但是该物业公司以该业主委员会成立程序不合法、无权代表小区业主解除前期物业管理合同且物业公司不存在违约行为为由拒绝退出涉案小区的物业管理。业主委员会遂向法院起诉,要求法院判令解除双方的物业服务关系,前期物业公司退出小区物业服务区域,移交物业用房以及相关设施设备以及物业服务材料。在诉讼过程中,该前期物业公司退出涉案小区的物业管理,并移交了部分物业管理相关材料。

法院经审理认为,当地的住房和城乡建设局已对选举产生的涉案业主委员会进行备案,是对其合法性进行确认。涉案小区总建筑面积为58158 ,住宅单位为262户,而参与表决的业主共157户,所占的专有部分面积为33059.49 ,符合《中华人民共和国物权法》第七十六条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于 “两个过半数” 的规定,因此,该小区业主委员会根据业主大会的决定有权解除与涉案前期物业公司之间的物业服务关系。但是由于该小区的业主委员会未能提供证据证明该前期物业公司持有的具体物业管理资料明细,因此对其返还余下物业管理有关资料的主张因证据不足不予支持。法院最终判令解除前期物业公司对涉案小区的物业服务关系,但驳回业主委员会要求移交其余物业服务材料的诉讼请求。

【点评】依照《中华人民共和国物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,涉案小区表决解聘前期物业公司的程序合法,而涉案小区业主委员会经选举产生并已经当地的住房和城乡建设局备案确认,该业主委员会根据业主大会表决的结果有权解聘涉案前期物业公司。

依照《物业管理条例》第二十九条:“在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”《广东省物业管理条例》第四十二条:“物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)物业的报建、批准文件,竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;(五)物业及配套设施的产权清单;(六)物业服务用房的清单;(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料,物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。在前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。”《广东省物业管理条例》第五十一条关于“物业服务企业退出时,应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物,并配合新的物业服务企业做好交接工作:(一)第四十二条规定的资料;(二)物业服务用房;(三)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;(四)物业管理服务期间配置的固定设施设备;(五)其他应当移交的财物、资料”的规定,涉案前期物业公司确实应该移交其合法占有的资料给业主委员会。但是涉案前期物业公司对持有业主委员会所主张的物业管理资料予以否定,而业主委员会作为主张方未能提供前期物业公司持有相关物业管理资料的具体明细,双方提交的《前期物业服务协议》中也未能反映开发商聘任前期物业公司时所移交的管理资料。因此本案因证据不足而驳回业主委员会要求前期物业公司返还物业管理资料的诉讼主张。