专家观点
当前位置:首页 >> 专家观点 >> 拥抱资本市场,迎接产业升级
拥抱资本市场,迎接产业升级
发布时间:[2018/4/20 16:40:06]   点击次数:[447]

文/于超 韩黎 李贵兴(开源证券)

我国市场化的物业管理虽然发展历史不长,但是伴随着城镇化的深入,已经步入寻常百姓家的日常生活而不可或缺,从纵向资本结构上看,物业服务企业分为两类:一类是专业型,股权结构比较扁平,接受地产开发商、业主的委托入驻提供物业服务;另一类是资本垂直型,即物业服务企业依靠关联方资源与渠道进入物业管理行业,以房地产企业为例,物业服务企业依托与房地产的关联关系直接进入相关地产的服务业,一方面房地产企业实力雄厚,为保证自有地产的服务口碑与品质,必定十分注重自有地产的物业服务品质;另一方面,也为国内房地产企业的转型提供了充足的市场与机遇,有利于实现业主-物业服务企业(房地产企业)的双赢。

行业发展趋势

产业蓝海,行业集中度提升

中国物业服务百强企业呈现出行业集中度提升、服务愈加多样化、更加注重服务品质、基础业务外包力度提升的趋势。

从管理规模看,百强企业管理面积均值达2725万平方米,市场占有率近三成。(见图1)

光大证券在《新三板:海量物业住户,万亿市场掘金》中称,“物业管理行业市场规模未来将达到万亿级别,是一片资本的蓝海”,并预计“即使在不考虑物业管理费提价的情况下,我们预计2021年市场规模将达到9481亿元,是一个近万亿的市场。” 

消费升级,服务外包成行业趋势,与互联网线上互动日益频繁

除传统的保洁、秩序维护、设备维护等业务外,消费升级成为物业管理行业的新驱动力,一方面将物业管理服务由传统的基础服务业务扩大到社区全生活服务;另一方面借助互联网技术的发展,实现线上线下物联生活的全覆盖,国内大型物业服务企业不再局限于传统物业管理服务,而是更倾向于将基础服务外包化。

目前物业服务企业将不同程度的服务以外包形式转包给更加专业的服务公司已经成为行业趋势,中奥到家、彩生活、中海物业、绿城服务、保利物业、浦江中国等港股、新三板上市公司都已将保洁、秩序维护等业务外包。据光大证券2017年统计,“外包业务占比超过30%的企业中,人工成本占比绝大部分低于50%”“外包占比低于 10%的企业中,人工成本占比大部分接近或超过70%”。

根据国发〔2015〕40号文件《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》,“大力发展以互联网为载体、线上线下互动的新兴消费,加快发展基于互联网的医疗、健康、养老、教育、旅游、社会保障等新兴服务……发展社区经济,在餐饮、娱乐、家政等领域培育线上线下结合的社区服务新模式”概括性地提出了互联网与物业管理相结合的产业模式,“移动互联”正在各行各业攻城略地的今天,仅仅通过手机App,业主就可以实现随时查看小区现状、缴纳水电费用、报修家电设施,甚至在线购买社区商店产品等,将颠覆高成本、低收益、劳动密集型的传统物业服务模式。

较强的资本依赖性

传统的物业服务企业仍然集中在劳动密集型的传统服务模式中,人力成本占比较高,而收益较低,同时由于较低的利润率,传统物业服务企业缺少从空间上扩展业务领域的资金实力,只能依托为个别小区的服务而存在,难以做大做强。

以新三板企业为例,检索wind咨询数据库(2018年1月9日数据),通过对主营产品关键词“物业出租和管理”的筛选,共筛选出86家新三板企业,2016年度经审计的总资产在一亿元人民币以上的仅有42家,有两家远洋亿家(837149.OC)、东方股份(833374.OC)突破十亿元收入。可以看出物业管理行业仍然以轻资产公司为主。

从图2可以看出,物业服务企业总营收与总资产具备较为显著的线性关系,说明企业总资产规模对企业盈利能力具备较为显著的影响水平。

我们分别截选了2016年经审计的营收前十强和尾十强的新三板物业服务企业,并对其股权结构进行穿透了解,发现,前十强物业服务企业的控股股东有5家为房地产公司,5家专业投资机构,尾十强物业服务企业的控股股东中有一家房地产公司、一家投资机构、一家软件公司,剩余7位全部是自然人股东。考虑到房地产公司、投资机构所代表的资本市场资源,粗略对比,可以发现,物业服务企业的盈利水平对资本市场有较强的依赖程度。

充分挖掘新三板市场的潜力

传统模式下的物业服务企业弊端累累,难以摆脱“业主满意度低-从业者收入水平较低-企业收益低-服务升级困难”的恶性循环,虽然经光大证券预计,2021年左右中国物业管理行业将形成一个近万亿级的市场规模,且在互联网技术的支持下,面临消费升级的物业管理行业将是一片蓝海,但凭借传统模式下的物业服务企业自身薄弱的财务能力显然是远远难以撬动这块巨大的市场。

新三板的价值则在于将具备一定实力的中小企业以规范整改后的姿态呈现在全国具备投资实力的投资者们面前,投资者在筛选项目中最为关注的两个问题:一是投资项目的风险性;二是投资项目的收益预期。在经过新三板挂牌工作对企业的系列整改中,企业的法律层面风险基本已经泯除,同时全国中小企业股份转让系统对于企业的持续经营能力亦是十分关注,对申报企业的成长性具备基础性的甄别作用。可以说,通过登陆新三板市场,对于企业融资能力起到了极大的增信作用。

新三板市场现在已经具有上万家优质中小企业的资源库,随着增强流动性改革的进一步深入,新三板市场必然将引起资本市场的更多关注,而物业管理行业进行产业升级、消费升级必然导致对资本需求的上升,考虑到我国物业管理行业目前仍以中小微型企业为主,登陆新三板市场必然是一个十分有益的选择。